INGATLANOK

JÓ INGATLAN, JÓ HELYEN, JÓ ÁRON

Az ingatlan adásvételéhez kapcsolatos általános tudnivalók 1. Az ingatlan adásvétel fogalma 2. Vételi ajánlat 1. A vételi ajánlat fogalma 3. Az adásvételi szerződés előkészítése ügyvéd által 1. Az ügyvédi megbízás 2. Meghatalmazás, képviselet 3. Bankhitel 4. A foglaló, mint az adásvételi szerződés biztosítéka 5. Vagyonszerzési illeték ________________________________________ 1. Az ingatlan adásvétel fogalma Az adásvétel forgalomképes dolog tulajdonjogának ellenérték fejében történő átruházása. Az ingatlan adásvétele ingatlan tulajdonjogának ellenérték fejében történő átruházása. Bármely szerződés, így az adásvételi szerződés is a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. Az ingatlan adásvételi szerződés érvényes létrejöttéhez a feleknek meg kell állapodniuk legalább abban, hogy - ki (az eladó) és kinek (vevő), - mit (milyen ingatlant) és - milyen összegért (a vételár) ad el. Az adásvételi szerződés létrejöttének folyamatában az első lépés az egyik fél részéről való eladási ill. vételi ajánlat megtétele attól függően, hogy melyik fél teszi meg az első lépést. általában a tulajdonos által eladásra kínált ingatlanra tesz a vevő vételi ajánlatot. 2. Vételi ajánlat 2.1. A vételi ajánlat fogalma Egy ingatlanra tett vételi ajánlat egy olyan egyoldalú címzett jognyilatkozat, melyben a vevő ajánlatot tesz az ingatlan tulajdonosának az ingatlan megvételére az ajánlatban írt feltételekkel. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja. Ennek hiányában jelenlevők között tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség megszűnik, ha a máik fél az ajánlatot nyomban el nem fogadja. Távollevőnek tett ajánlat esetében az ajánlati kötöttség annak az időnek elteltével szűnik meg, amelyen belül az ajánlattevő - tekintettel az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat elküldésének módjára - a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta. Az ajánlattól eltérő tartalmú elfogadást új ajánlatnak (pl. új eladási ajánlat) kell tekinteni. Adásvételi előszerződés A gyakorlatban a vételi ajánlat elfogadása révén egy adásvételi előszerződés jön létre, mivel a felek abban állapodnak meg a legtöbbször, hogy egy későbbi – a vételi ajánlatban megjelölt - időpontban egymással – ügyvéd /közjegyző által szerkesztett – adásvételi szerződést kötnek. Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni, azaz ingatlan adásvétele esetén írásban (nem szükséges hozzá az ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirati forma). Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. Az adásvételi szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja. 3. Az adásvételi szerződés előkészítése ügyvéd által Amennyiben a tulajdonos a vételi ajánlatot elfogadja, azaz a felek között létrejön a megállapodás az ingatlan adásvételében, akkor a feleknek ügyvéd vagy közjegyző közreműködését kell kérni az adásvételi szerződés megszerkesztéséhez, tekintettel arra, hogy a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez az is szükséges Magyarországon, hogy az adásvételi szerződést ügyvéd szerkessze és jegyezze ellen vagy az adásvételi szerződést közjegyző foglalja közjegyzői okiratba. 3.1. Az ügyvédi megbízás Magyarországon a szerződéskötéssel és a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos költségek a vevőt terhelik (kivéve az eladó tulajdonjogának a valamint az ingatlan tulajdoni lapjának rendezésével kapcsolatos költségek. Erre tekintettel a vevő választ ügyvédet, és tájékoztatja az ügyvédet a vételi szándékáról, és adásvételi szerződés megszerkesztéséhez szükséges minden fontos információról, a felek megállapodásáról és adatairól. Ha van elfogadott írásbeli vételi ajánlat, azt közölni kell az ügyvéddel. Az ügyvéd ezt követően beszerzi és ellenőrzi a szükséges adatokat, információkat, illetőleg a felekkel tisztázza azokat a kérdéseket, melyeket a vételi ajánlat nem rendez. Amennyiben az eladó kívánja, akkor ő is megbízhat egy ügyvédet, hogy az eladói érdekeket ő képviselje, és hogy a vevő által választott ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződést véleményezze. Ez nem kötelező, és amennyiben az eladó nem bíz meg egy külön ügyvédet, akkor a vevő által választott ügyvéd a szerződéskötés során mind a vevő, mind az eladó érdekeit köteles képviselni, és ezért amennyiben később jogvita lesz az adásvételi szerződéssel kapcsolatban, akkor a szerződést szerkesztő ügyvéd egyik felet sem képviselheti a máik féllel szemben. Külföldön az a gyakorlat, hogy mindkét fél saját ügyvéddel jár el a szerződéskötés során. Az ügyvédi megbízást írásba kell foglalni, és annak megkötése után kezdődhet meg a jogi munka. 3.2. Meghatalmazás, képviselet Más személy (képviselő) útján is lehet adásvételi szerződést kötni, vagy más jognyilatkozatot tenni. A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír. Ingatlan adásvételére vonatkozó meghatalmazás érvényességéhez írásbeli alak szükséges, és ahhoz hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas legyen, ügyvéd (közjegyző) által szerkesztettnek és ellenjegyzettnek is kell lennie. Ha a meghatalmazást külföldön írták alá, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni. Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (Apostille) látták el. Az ingatlan adásvételi előszerződés megkötésére vonatkozó meghatalmazáshoz elég az írásbeli forma, nem szükséges hozzá ügyvédi ellenjegyzés, mivel az előszerződést nem kell - és nem is lehet - a földhivatalhoz benyújtani. 3.3. Bankhitel Amennyiben a vevő bankhitelből kívánja az ingatlan vételárát ill. annak egy részét megfizetni, akkor tisztázni kell az adásvételi szerződés megkötése előtt, hogy a vevő melyik banktól fog kölcsönt felvenni, hogy az adott bank milyen követelményeket támaszt az adásvételi szerződés tartalmával szemben. Fontos, hogy a vevő tisztázza a bankkal, hogy pontosan mekkora összegű hitelt fog kapni, esetleg az adott ingatlan értékbecslését is célszerű elvégeztetni a bank által elfogadott értékbecslővel az adásvételi szerződés megkötése előtt, ha vevő biztosra szeretni menni. Ha a szerződést több példányban állítják ki, a szerződés akkor is érvényes, ha mindegyik fél csak a máik félnek szánt példányt írja alá. 4. A foglaló mint az adásvételi szerződés biztosítéka A foglaló az adásvételi szerződések leggyakoribb biztosítéka. A foglaló olyan pénzösszeg vagy más forgalomképes dolog, amely a szerződéskötéskor, a szerződéskötés jeléül, foglalónak nevezve átadásra kerül. Foglalóval nem csak adásvételi szerződés, hanem bármely szerződés biztosítható, akár előszerződés is. Foglalót bármilyen formában ki lehet kötni, tehát szóban, írásban és ráutaló magatartással is. Ez annak ellenére így van, hogy az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes. Persze a későbbi viták elkerülése érdekében célszerű a foglalóról magában a szerződésben rendelkezni. A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Szinte kizárólag a vételár bizonyos százalékában (általában 10–20%) meghatározott pénzösszeget kötnek ki a felek foglalóként. A szerződéskötést követően már nem lehet foglalónak minősíteni az átadott pénzösszeget vagy más dolgot, még közös megegyezéssel sem. Annak viszont nincs akadálya, hogy a szerződéskötés előtt átadott pénzösszeget minősítsék a felek foglalónak. Ha a felek abban állapodtak meg az előszerződés megkötésekor, hogy az ügyvédnél korábban letétbe helyezett pénzösszeg rendeltetése az egyikük javára szóló foglaló, úgy ez a foglaló teljesítésének számít akkor is, ha a foglaló sorsáról kifejezetten nem rendelkeztek. A foglalót tipikusan az eladó kapja, de lehetőség van arra is, hogy a foglalót ügyvédi letétbe helyezzék. Az a szabály, hogy a foglalót a szerződés megkötésekor kell adni, ma már nehezen alkalmazható, ha átutalással történik a foglaló kifizetése. A foglalóként adott pénzösszeg akkor is foglalónak minősül, ha az a szerződéskötés napján nem kerül jóváírásra a jogosult bankszámláján, de a vevő a foglaló átutalására a szerződéskötés napján utasította a számláját vezető pénzintézetet. Ha azonban az átutalásra csak később kerül sor, nem minősül foglalónak az átadott pénzösszeg. Ha a szerződést a felek teljesítik, a foglalóra többé nincs szükség, azt a vételárba be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas vissza kell azt adni. Ha a szerződést nem teljesítik, a foglaló sorsa attól függ, hogy ez kinek felróható. A foglaló visszajár, ha – a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy – mindkét fél felelős. Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért valamelyik fél felelős, akkor ez a fél – az adott foglalót elveszti, – a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A jogosult továbbra is követelheti a teljesítést, vagy ha az már többé nem áll érdekében elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet. A kártérítésbe azonban a foglaló értékét be kell számítani. 5. Vagyonszerzési illeték Ingatlannak, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak (pl. haszonélvezeti jog) visszteher mellett, továbbá öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése esetén, továbbá a vagyoni értékű jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés esetén visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetni. A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség fő szabály szerint az adásvételi szerződés megkötése napján keletkezik. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 10%. Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%. Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6% illetéket kell fizetni. Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a máik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Ha az így megállapított értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke. A vevő az említett máik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni. Lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzéséért az illetéktörvényben írtak szerint számított forgalmi érték után az előbb írt – kedvezményes- mértékű illetéket kell fizetni. A 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazható a 2%-os illetékmérték, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében. Vagyoni értékű joggal terhelt lakástulajdon - ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot - szerzése esetén a 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazható a 2%-os illetékmérték, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében. Ingatlan tulajdonjogának cégjegyzék, illetve vállalkozói igazolvány alapján az illetékkötelezettség keletkezésekor a főtevékenysége szerint ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozó, ha a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor tett nyilatkozata szerint az ingatlant tovább eladás céljából vásárolta, az illeték mértéke az ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 2%- A főtevékenységként folytatott ingatlanforgalmazást a vállalkozó cégbizonyítvánnyal, illetve vállalkozói igazolvánnyal igazolja. Fontos, hogy e kedvezményes illetékmérték alkalmazására csak akkor kerülhet sor, ha az ingatlanforgalmazó cég bejegyzése a cégjegyzékbe az adásvételi szerződés megkötésekor már megtörtént. A tovább eladási céllal megszerzett ingatlan továbbértékesítésének a megtörténtét a vagyonszerzés illeték kiszabására bejelentésétől (adásvételi szerződés földhivatali benyújtása) számított két éves határidő elteltét követően az állami adóhatóság saját nyilvántartása vagy az ingatlan fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóság megkeresése útján ellenőrzi. Amennyiben a továbbértékesítés nem történt meg, a vagyonszerzésre az egyébként fizetendő (10% ill. a 2%/6%) és a kedvezményes 2%-os illeték különbözetének kétszeresét az állami adóhatóság a vállalkozó terhére pótlólag előírja. Ha a megszerzett ingatlanból a vállalkozó több önálló ingatlant alakít ki, akkor az illeték különbözetet - arányosítással - csak arra az ingatlanra lehet előírni, amelyet a vállalkozó két éven belül nem adott el Illetékmentességek, illetékkedvezmények Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól (a felsorolás nem teljes): a) a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóház építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál; b) a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző máik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor az illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt. Kedvezmény: Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részarány-tulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia. Ha a forgalmi értéket a felek nem tüntették fel, nem jelentették be, vagy a feltüntetett, illetőleg bejelentett érték az állami adóhatóság megítélése szerint a forgalmi értéktől eltér, a forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg.